Cosa abbiamo imparato trasformando immobili diversi a Roma
Quando si parla di frazionamento immobiliare, è facile ridurlo a un concetto apparentemente semplice: partire da un immobile di grandi dimensioni, dividerlo in unità più piccole e rimetterle sul mercato. Nella pratica, però, il lavoro è molto più articolato. Dopo aver affrontato operazioni diverse in varie zone di Roma, una delle cose che abbiamo imparato è che non esiste un frazionamento uguale a un altro.
Due immobili possono avere metrature simili e trovarsi nella stessa città, ma richiedere strategie completamente differenti. Cambiano la distribuzione degli spazi, gli affacci, gli accessi, le caratteristiche dell’edificio, le possibilità progettuali e, soprattutto, il mercato a cui ci si rivolge. Per questo il frazionamento, almeno per come lo intendiamo noi, non parte mai semplicemente dal numero di unità che è possibile ricavare.
Prima di dividere, bisogna capire cosa ha senso creare
Davanti a una grande metratura, la domanda più immediata potrebbe essere: quanti appartamenti possiamo ottenere? Noi preferiamo partire da un’altra domanda: che cosa ha realmente senso realizzare in questo immobile?
La risposta richiede innanzitutto una lettura tecnica dello spazio: distribuzione interna, accessi, affacci, luce naturale, impianti e caratteristiche dell’edificio determinano ciò che è effettivamente possibile progettare. A questa analisi deve però affiancarsi quella del mercato. Bisogna capire chi cerca casa in quella zona, quali metrature vengono maggiormente richieste e quale tipologia di prodotto potrebbe rispondere meglio alla domanda.
È un passaggio fondamentale, perché ricavare più unità non significa automaticamente realizzare un progetto migliore. L’obiettivo non è dividere il maggior numero possibile di metri quadrati, ma trovare una configurazione coerente con l’immobile e con il contesto in cui si trova.
Immobili diversi richiedono risposte diverse
Alcune delle operazioni che abbiamo affrontato a Roma mostrano bene questa differenza. In Via della Fonte di Fauno, all’Aventino, siamo partiti da un immobile di circa 165 mq per arrivare alla realizzazione di tre bilocali. In Via Cipro, invece, circa 115 mq hanno portato alla creazione di un trilocale e un bilocale. Alla Balduina, una superficie di circa 152 mq è stata trasformata in tre bilocali, mentre nell’operazione di Piazza Fiume siamo partiti da un immobile con caratteristiche differenti per arrivare alla realizzazione di quattro unità.
Il dato interessante non è tanto il numero finale degli appartamenti, quanto il fatto che la stessa soluzione non sia stata applicata quattro volte. Ogni operazione è partita da condizioni diverse e ha richiesto una valutazione specifica dell’immobile, del contesto e del prodotto finale.
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Il frazionamento è uno strumento, non una formula
Questa esperienza ci ha portato a considerare il frazionamento per quello che realmente è: uno strumento, non una strategia da applicare automaticamente a qualsiasi grande appartamento.
Prima viene la lettura dell’immobile, poi quella del contesto e della domanda. Solo successivamente si definisce il progetto e si verifica se la trasformazione ipotizzata è tecnicamente ed economicamente sostenibile. In alcuni casi il risultato può essere la creazione di tre bilocali; in altri, un bilocale e un trilocale. In altri ancora, l’analisi può portare alla conclusione che frazionare non sia affatto la scelta migliore.
Come lo leggiamo noi
Quando analizziamo per la prima volta un immobile, cerchiamo quindi di non limitarci a ciò che abbiamo davanti, ma di comprenderne il potenziale. Questo non significa immaginare liberamente cosa potrebbe diventare: significa verificare quel potenziale attraverso il progetto, i numeri, il mercato e le caratteristiche reali dell’immobile.
È forse qui che il significato di che, Il Frazionatore va oltre la semplice divisione fisica di uno spazio. Per noi non significa frazionare immobili a tutti i costi, ma saper riconoscere quando una trasformazione ha senso, quale configurazione risponde meglio al contesto e, soprattutto, quando è preferibile scegliere una strada diversa.
Dai progetti alla trasformazione reale
Ogni operazione racconta una risposta diversa alla stessa domanda: che cosa può diventare questo immobile? Nei progetti Cerquozzi puoi vedere come questa analisi si è tradotta concretamente in immobili e trasformazioni differenti.
